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房产是现代家庭的重要财产，为了避免日后继承纠纷，不少老人在生前就将房产过户给子女。近期，不少自媒体、视频博主支招推出房产避税“偏方”，他们宣称，为避免以赠与方式办理过户登记时缴纳的高额税费，只要通过签订低价房屋买卖合同完成过户即可规避。这种看似省时省钱的避税“偏方”似乎既实现了过户登记的目的，又节约了成本，误导了不少普通家庭跟风操作。殊不知，此举后续会引发多重民事法律风险。
不少人存在认知误区，认为房产只要完成不动产过户登记，产权就彻底归登记方所有，交易便无法撤销。但在司法实践中，产权过户仅完成了物权对外公示，并不意味着背后的交易行为合法有效。
近年来，越来越多未实际取得房屋权益的子女一方以“房屋买卖合同无效”为由提起诉讼。法院审理此类案件的核心裁判标准，就是甄别交易双方是否存在真实的房屋买卖合意。若交易仅为形式、并未实际履行，属于双方虚假意思表示，法院将依法认定房屋买卖合同无效。
2007年6月，赵父与次子小乙签订了房屋买卖合同，将一套房产“出售”给小乙，并于次月完成了过户登记，但小乙并未实际支付购房款。父母相继去世后，小乙的哥哥小甲起诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效。庭审中，小乙提交了父母2017年共同订立的遗嘱，明确家里的全部财产都归自己所有。小甲认为，遗嘱不能视为母亲对此次房屋“出售”行为的追认，案涉房屋买卖合同不具备真实性，直接损害了自己的合法继承权益，应认定无效。
法院明确，判断房屋交易性质，核心看合同实际履行情况与双方真实意思表示。本案中，虽然赵父与小乙之间签订了购房合同，且房产已完成过户，但小乙并未支付约定的购房价款，因此双方不存在房产买卖关系，而是赠与合同关系。法院最终依法认定买卖合同无效。
北京市第三中级人民法院法官提醒，房屋买卖合同虽然被认定无效，并不一定直接产生房产返还的法律效果。虚假买卖行为被确认无效后，赠与行为的效力通常有待另案诉讼予以进一步审查。根据民法典第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，案涉房产属于赵父和赵母的夫妻共同财产，结合二人共同订立的遗嘱内容，可以认定赵母对赵父将房产无偿过户给小乙的行为知情且认可，赵父赠与房产的意思表示是真实的，因此该赠与行为合法有效。这也意味着，即便虚假买卖合同被认定无效，小乙仍可基于合法有效的赠与关系持有案涉房产。
司法实践中，法院对“名为买卖、实则赠与”的虚假交易行为，通常会结合合同内容、履约情况及其他证据综合判定。如果双方仅约定了房屋价格和过户时间，而对房屋交付、价款支付、违约责任等重要条款均未约定，且房屋成交价明显低于同期市场价、未支付对价即配合过户、事后长期未催要，就可以认定双方无买卖房屋的真实意思，买卖合同无效。
法院认定“名为买卖、实则赠与”关系后，对当事人来说可能存在多种法律风险，如房产被原共有人追回、兄弟姐妹继承争产等。
